Wer ist für die Prüfung der elektrischen Anlage in Mietobjekten verantwortlich?

16. 09.

Wer ist für die Prüfung der elektrischen Anlage in Mietobjekten verantwortlich? 

  1. Rechtliche Grundlagen

Nach Artikel 14 (2) des Grundgesetzes verpflichtet Eigentum und soll dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Also darf im Umkehrschluss niemand dadurch geschädigt werden. Das juristische Gefüge zwischen Mieter und Vermieter/Eigentümer wird grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Strafgesetzbuch (StGB) geregelt. Aus §§ 535, 536 BGB folgt die gesetzliche Pflicht des Vermieters/Eigentümers, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (siehe auch Leitsatz zu OLG Saarbrücken, Az. 4 U 109/92). Nach § 538 BGB kann der Vermieter/Eigentümer Veränderungen oder Verschlechterungen (durch Abnutzung) der Mietsache (hier: der elektrischen Anlage) bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht dem Mieter anlasten. 

Des weiteren gilt auch für Vermietungen die Verkehrssicherungspflicht gemäß § 823 (1) BGB. Dort heißt es: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“ 

In § 276 BGB wird die Sorgfaltspflicht gegenüber dem Schuldner geregelt. In Anwendung auf das Mietrecht bedeutet dies für den Vermieter/Eigentümer, dass er eine Sorgfaltspflicht gegenüber dem Mieter hat, wenn der Vermieter/Eigentümer z. B. durch einen Hausmeisterservice die elektrische Anlage des Mieters instandsetzen lässt. Der Vermieter/Eigentümer muss demnach dafür Sorge tragen, dass die ausführende Person des Hausmeisterservices für die durchzuführenden Arbeiten innerhalb der elektrischen Anlage befähigt ist. Achtet er bei der Auftragsvergabe nicht auf diese Sorgfaltspflicht, so verhält er sich strafbar. Der Befähigungsnachweis der ausführenden Person ist grundsätzlich notwendig um rechtssicher nachzuweisen, dass der Vermieter/Eigentümer seiner Sorgfaltspflicht nachgekommen ist. Darüber hinaus hat er auch eine Auswahlverantwortung nach §§ 278 und 831 BGB. 

Gemäß § 278 (1) BGB hat „der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden“. Der Vermieter/Eigentümer hat also eine Mitschuld, wenn er seiner Sorgfaltspflicht bzw. seiner Auswahlverantwortung nicht nachkommt. 

Noch deutlicher wird dies in § 831 (1) BGB ausgedrückt: „Wer einen anderen zu einer Verrichtung bestellt, ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet, den der andere in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich zufügt. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Geschäftsherr bei der Auswahl der bestellten Person und, sofern er Vorrichtungen oder Gerätschaften zu beschaffen oder die Ausführung der Verrichtung zu leiten hat, bei der Beschaffung oder der Leitung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet oder wenn der Schaden auch bei Anwendung dieser Sorgfalt entstanden sein würde.“ 

Hinsichtlich einer vertraglich ausgesprochenen Aufsichtsverantwortung gilt nach § 831 (2) BGB die gleiche Verantwortlichkeit für denjenigen, welcher für den Geschäftsherren die Besorgung eines nach § 831 (1) Satz 2 BGB bezeichneten Geschäfts durch Vertrag über-nimmt. 

Nach § 319 (1) StGB gilt es als Baugefährdung, wenn gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstoßen wird und kann im ungünstigsten Fall mit einer Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren bestraft werden. Für den Vermieter/Eigentümer ergibt sich daraus nun die Notwendigkeit, dass er bei Sanierungsmaßnahmen innerhalb der Elektroanlage grundsätzlich die zum Zeitpunkt der Maßnahme aktuell gültigen allgemein anerkannten Regeln der Technik zu beachten und umzusetzen hat. Nach § 319 (2) StGB wird ebenso bestraft „… wer in Ausübung eines Berufs oder Gewerbes bei der Planung, Leitung oder Ausführung eines Vorhabens, technische Einrichtungen in ein Bauwerk einzubauen oder eingebaute Einrichtungen dieser Art zu ändern, gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib oder Leben eines anderen gefährdet.“ 

  1. Grundsätze für das Errichten und Betreiben elektrischer Anlagen

Die gesetzliche Grundlage der Regelung für das Errichten und Betreiben elektrischer Anlagen ist im Gesetz über die Elektrizitäts- und Gasversorgung (Energiewirtschaftsgesetz – EnWG) verankert. Nach § 49 (1) EnWG sind Energieanlagen so zu errichten und zu betreiben, dass die technische Sicherheit gewährleistet ist. Dabei sind vorbehaltlich sonstiger Rechtsvor-schriften die allgemein anerkannten Regeln der Technik zu beachten. In § 49 (2) EnWG wird eindeutig Bezug auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik e. V. (VDE) genommen, womit die VDE-Bestimmungen im Rahmen der allgemein anerkannten Regeln der Technik quasirechtsverbindlichen Gesetzescharakter erhalten. 

Aus juristischer Sicht gilt: Für die Person, die sich bei der Ausübung ihrer technischen Aufgaben und Verantwortlichkeiten an die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ (a. a. R. d. T.) hält, spricht der juristische Anschein, dass sie richtig und damit nicht schuldhaft gehandelt hat. Ein fahrlässiges (schuldhaftes) Handeln müsste ihr dann erst nachgewiesen werden. Dementsprechend wird die Person, die bei der Ausübung ihrer technischen Aufgaben von den „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ abweicht, vermutet, dass sie nicht richtig gehandelt und sich somit schuldhaft verhalten hat. In diesem Fall, muss die Person insbesondere in einem daraus resultierenden Schadensfall erst beweisen, dass sie und wie sie die gleiche Sicherheit auf andere Weise gewährleistet und somit nicht schuldhaft gehandelt hat. Juristisch handelt es sich hierbei um die so genannte „Umkehr der Beweislast“. 

Neben den allgemein gültigen VDE-Bestimmungen sind ferner die in den Technischen Anschlussbedingungen (TAB) der jeweils zuständigen Netzbetreiber (NB, früher Energieversorgungsunternehmen EVU) veröffentlichten Anforderungen bei der Errichtung und dem Betrieb elektrischer Anlagen zu beachten. In diesem Zusammenhang ist auch die Niederspannungsanschlussverordnung (NAV) zu berücksichtigen. In § 13 NAV hat der Gesetzgeber festgelegt, dass der Anschlussnehmer (zunächst der Vermieter/Eigentümer) dem Netzbetreiber gegenüber für die ordnungsgemäße Errichtung, Erweiterung, Änderung und Instandhaltung der elektrischen Anlage hinter der Hausanschlusssicherung verantwortlich ist und dafür auch haftet. Wichtig für das Mietrecht ist, dass nach § 13 Satz 3 der Anschlussnehmer auch dann noch verantwortlich bleibt, wenn er die elektrische Anlage ganz oder teilweise einem Dritten vermietet oder sonst zur Benutzung überlassen hat. 

  1. Wartungs- und Prüfpflichten in elektrischen Anlagen

 Für privat genutzte Mietbereiche gelten folgende normative Prüfpflichten: 

 Erstprüfung nach VDE 0100-600:2017-06 Abs. 6.4; 

  • wiederkehrende Prüfung nach VDE 0105-100/A1:2017-06 Abs. 5.3.3.101; 
  • mögliche Prüfpflichten nach VDE 0100 Gruppe 700 für Betriebsstätten, Räume und Anlagen (z. B. Sauna, Schwimmbad) besonderer Art; 
  • gesonderte Prüfpflichten nach Vorgaben anderer Regelwerke in Abhängigkeit der speziellen Art der Nutzung der Mietbereiche. 

 Der Vermieter/Eigentümer hat somit bei Vermietung von privat genutzten Mietbereichen, sofern der Mietvertrag nichts anderes festlegt, die oben genannten Wartungs- und Prüfpflichten einzuhalten. Nach VDE 0105-100:2015-10 Abs. 5.3.3.1 sind geeignete Zeitabstände durch den Vermieter/Eigentümer festzulegen, innerhalb derer die elektrische Anlage eigenverantwortlich wiederkehrend geprüft werden muss. 

Im nationalen Teil (VDE 0105-100:2015-10) dieser Norm unter Abs. 5.3.3.101.6 muss die Häufigkeit der wiederkehrenden Prüfung einer Anlage bestimmt werden unter Berücksichtigung: 

  • der Art der Anlage und Betriebsmittel, 
  • Verwendung und Betrieb der Anlage, 
  • Häufigkeit und Qualität der Anlagenwartung und 
  • den äußeren Einflüssen, denen die Anlage ausgesetzt ist. 

Gemäß Anmerkung 3 der Norm sind hier einige Jahre (z. B. 4 Jahre) als Richtwert angeführt. Für Anlagen mit höheren Risiken (z. B. Arbeitsstätten oder Räume, in denen aufgrund der Alterung besondere Risiken in Bezug auf elektrischen Schlag, Brand oder Explosion bestehen; Arbeitsstätten oder Räume, wo Hochspannungs- und Niederspannungsanlagen vorhanden sind; kommunale Einrichtungen; Baustellen; Anlagen für Sicherheitszwecke (z. B. Notbeleuchtungsanlagen)) werden jedoch kürzere Zeitperioden verlangt. Für Wohnungen sind längere Zeitspannen (z. B. bis zu 10 Jahren) möglich. Allerdings wird bei einem Mieterwechsel ausdrücklich eine Prüfung der elektrischen Anlage empfohlen, ungeachtet der Tatsache, dass die Zeitspanne bis zur nächstfälligen Prüfung noch nicht abgelaufen ist. 

Im Hinblick auf eine rechtssichere Vermietung und Vermeidung von strafrechtlich bedenklichen Personengefährdungen, ist es erforderlich bei jedem Mieterwechsel eine Prüfung mit zugehöriger rechtssicherer Dokumentation durchzuführen, so dass die technische Sicherheit der elektrischen Anlage rechtssicher nachgewiesen werden kann. Zu diesem Zeitpunkt besteht nicht nur ein unproblematischer Zugang zu den Mietflächen, sondern notwendige Änderungen können unkompliziert durchgeführt werden. Ebenso kommt der Vermieter/Eigentümer seiner Sorgfaltspflicht gegenüber dem künftigen Mieter nach, der von unzulässigen Eingriffen seines Vorgängers kein Wissen hat. Bei dieser Gelegenheit lässt sich auch das nächste Prüfintervall aus der zu erwartenden Nutzung neu bemessen. 

Der Praxisbereich sozial